物业公司是怎样赚钱的？

物业怎么赚钱的这个问题问得好。物业公司赚钱的方式方法很多，除了表面上合同约定的物业服务费之外，可以通过所谓的代收代缴水电费，公摊水电费，电梯维修维保费，小区道路停车费，人防车位费，小区设施设备维修费，门禁卡费，什么电梯卡费、什么装修管理费等等进行欺诈收费。

小区物业其实都是开发商挂羊头卖狗肉选聘而来，所有的物业其实就是开发商旗下的一家子公司，是七大姑八大姨自家人。所谓的选聘也就是自己选聘自己、所谓的合同也就是左手同右手签订的前期物业服务合同。签订这份合同是否无条件都能成立，是否合同都对业主具有约束力呢？这就要看合同是否属于依法成立。

根据《物业管理条例》第三章前期物业管理

第二十四条第二款、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

根据上述规定合同是要经过招投标，协议是要经过政府行政主管部门批准的。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的卖买合同应当包含前期物业服务合同约定内容。

也就是说开发商与物业买受人签订的商品房买卖合同应当载明前期物业服务合同约定内容。

商品房买卖合同第七章物业管理

第十八条物业管理（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为_____________________，资质证号为。（二）前期物业管理期间，物业收费方式：【包干制】【酬金制】【_________】。物业费价格为__________/月·平方米(建筑面积)。物业服务费用的构成包括物业管理区域清洁卫生费，物业管理区域绿化养护费，物业管理区域秩序维护费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费，________，_______，________，_________。（三）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件十。（四）出卖人应当将物业共用部位、共用设施承接查验的备案情况书面告知买受人。（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。

并把商品房买卖合同附件十作为转让合同交付给买受人。

附件十关于物业管理的约定

1.（前期）物业服务合同

2.（临时）管理规约

附件十一补充协议

建设部关于印发《前期物业服务合同（示范文本）》的通知建设部建设部关于印发《前期物业服务合同（示范文本）》的通知建住房[2004]155号各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地局，新疆生产建设兵团建设局： 为了贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理活动，引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业管理纠纷，我部制定了《前期物业服务合同（示范文本）》，现印发给你们，供建设单位与物业管理企业签约参考使用。中华人民共和国建设部二○○四年九月六日

前期物业服务合同标准文本格式

第三章服务费用

第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第种方式：

1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：元/月.平方米；高层住宅：元/月.平方米；别墅：元/月.平方米；办公楼：元/月.平方米；商业物业：元/月.平方米；物业：元/月.平方米。物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业管理企业的利润；

（11）。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

合同约定只有物业服务费和车位管理费两项。

第四章物业的经营与管理

第九条停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准提取停车管理服务费。2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准提取停车管理服务费。3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第十条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在。

（第四章涉及共有车位部分开发商无权处置）

而现实是，开发商基本上不但没有依法依规选聘物业服务企业，更没有把前期物业服务合同和临时管理规约提供给买受人，而是利用购房人的认知缺失，误导欺骗购房人与物业公司签订一份所谓的前期物业服务合同或协议，住户使用手册，拿着这两个看似合法实则违法违规的合同和手册向购房人进行误导欺诈收费，当购房人签订商品房买卖合同时开发商就为你布下了一个合同陷阱。

(发改价格[2003]1864号)

物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

(3)物业管理区域清洁卫生费用。

(4)物业管理区域绿化养护费用。

(5)物业管理区域秩序维护费用。

(6)办公费用。

(7)物业管理企业固定资产折旧。

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

(9)经业主同意的其他费用。

物业服务收费可采用，包干制：酬金制：

物业服务费的测算，可以用下面一个简单的公式表示： V = ∑Vi (i =1，2，3，……12) V——代表求得的物业服务费标准(元／月·平方米或元/年·平方米)； Vi——代表各分项收费标准(元／月·平方米或元年·平方米)； ∑——表示对所有费用项目算术相加之和。 具体常用算法：按类别分别测算，最后求和服务费的标准。

1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费Vl V1 = ∑Fi／S (i = 1，2，3，4)(元／月·平方米) 该项费用是用于物业管理企业的人员费用 包括: 基本工资 社会保险（失业、医疗、养老险，一般占基本工资的30%左右） 按规定提取的福利费（住房公积金、教育培训、工会费等，一般占基本工资的14%左右） 加班费和服装费 不包括管理、服务人员的奖金（奖金从盈利中提取） Fl——基本工资(元／月)。 F2——按规定提取的福利费(元/月)，包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。 F3——加班费(元／月)。 F4——服装费(元/月)。 S——表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米(m2)。

2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=∑Fi／S (i=1，2，3，4，5)(元／月·平方米) 其中： F1——公共照明系统的电费和维修费：

①电费：(W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×PE W1表示每日开启时间为Tl(小时)的照明电器总功率(千瓦·小时)；T1表示每日开启时间(小时)；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价(元／kW)；

②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。 F2——给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：

①给水泵的电机功率(可包括生活水泵、消防蓄水池泵)，电费 = W×24×I×30× PE (元／月)。I代表使用系数 = 平均每天开启小时数／24；

②消防泵的电机费(包括喷淋泵、消防栓泵)，电费 = W×24×I×30× PE，(元／月)；

③排污泵的电机功率(包括集水井排水泵、污水处理排水泵)，电费=W×24×I×30× PE (元／月)：

④维修费(元／月)。 F3——配供电系统设备维修费、检测费(元/月)。 F4——建筑、道路维修费(元／月)。 F5——电梯费用的核算：

①电费=n ×W×24×I×30× PE (元／月)，其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0．4；

②维修费(元/月)，可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修(包括人工费、材料费)；

③年检费(元／月)。 此处的费用项F1 F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。

3．物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=∑Fi／S (i=l，2，3，4，5，6)(元／月·平方米) 其中： Fl——人工费(元／月)。 F2——清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值(元/月)。 F3——消杀费(元/月)。 F4——化粪池清理费(元／月)。 F5——垃圾清运费(元／月)。 F6——水池(箱)清洁费(元／月)。

4．物业管理区域绿化养护费用V4 V4=∑F i ／S (i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米) 其中： F1 ——人工费(元／月)。 F2——绿化工具费(元／月)。 F3——化肥除草剂等材料费(元／月)。 F4——绿化用水费(元／月)。 F5——园林景观再造费(元／月)。

5．物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = ∑Fi / S (i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米) 其中： F1——人工费(元／月)。 F2——服装费(元／月)。 F3——维修费(元/月)。 F4——日常保卫器材费(元/月)，包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。 F5——保安用房及保安人员住房租金(元／月)。

6．办公费用V6 V6=∑Fi／S (i=1，2，3，4，5，6，7) (元／月·平方米)

这当中物业的人工成本是最多的，物业公司只要压缩用人就可以从中谋取利益最大化，例如由20名安保压缩到12人，保洁由40名压缩到30人及管理人员压缩1至2人，就可以使公司获利而让小区置于不利状况。

利用业主不了解真相从所谓代收水电费、公摊水电费、停车费这费那费进行欺诈收费获利。

前期物业服务合同约定只有两项收费，一是物业服务费，二是车位管理费。

商品房销售价格中包含了供水、供电、供热、燃气、有线电视，上述商品是商品房买卖附属商品。

而依据《物业承接查验办法》

第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

以我为例收楼时分别要与自来水公司签订用户供用水服务协议，与供电局签订用户供用电服务协议，因此不存在所谓代收水电费问题。

借口1，代收水电费。开发商与物业为了从水电费中获取不当得利，把原本要依法移交给业主的供水、供用电关系没有移交，导致业主自己无法与上述供水、供电单位进行交易，而是通过物业进行交易，物业就可以从水电加价、虚构用量从中大作文章获取不当得利。

借口2，公摊水电费。前期物业服务合同收费实行的都是包干制，而业主支付的物业服务费构成已经包含了小区物业共用部位、共用设施设备的‘’日常运行"产生的能耗费和维护、维保、年检费，绿化养护、保洁等等费用，根本不存在所谓的公摊水电费。

借口3小区道路、空地、人防停车费。上述地方增设的车位属于业主共有，未经业主同意、业主大会决定、业主委员会授权物业根本无权收费。