昨天，国家统计局公布了10月70城房价走势。
数据上看，房价还在继续下降。2021年10月，70大中城市中，二手住宅有64个城市房价环比下跌，4个城市房价环比上涨，2个城市房价环比持平。一些特大城市的二手房市场房价逐渐向指导价收敛。
于是，引发了市场无限关注，灵魂拷问也随之而来，房子会继续下跌吗？
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房价底还没到
从房企角度看，它们正在经历艰难的缩表，虽然当前政策回暖，但更多的市场人士认为，当前的政策，并不足以将房地产行业拉出“冰冻期”。
央行公布的10月社融数据中，改善最明显的居民中长期贷款吸引了市场最多的眼球，被认为是信贷端放松的明证，但值得注意的是，企业中长贷新增2190亿，仅与2019年同期持平，明显低于预期。
“这一点凸显出当前商业银行对于房地产企业的融资链风险相当重视，央行呼吁“三线四档”执行力度不可过于严苛，在信贷操作层面仍不能有效缓解商业银行的担忧，地产开发资金周转的改善仍需时日”申万宏源首席宏观分析师秦泰称。
虽然按揭贷款已经迎来实质性放松，但似乎并不足以抵消销售下滑、投资下滑、融资大幅下滑带来的“伤害”。
这个伤害是，蔓延在整个行业的悲观情绪，使得房企直接躺平。
一方面，在经历疫情恢复后，全国商品房已经处于低库存，但同时，新开工面积也在同时下滑，而且拿地也不再积极。开发商不愿意干活，不愿意拿地，不愿意新开工。
另一方面，存量项目转让基本绝迹。中信证券基础设施和房地产产业首席分析师陈聪在研报中表示，存量开发项目的转让市场则几乎消失。除了个别公司承接合作伙伴的股权（因为如果合作伙伴出事，这可能也是刚性义务），所有资金困难的企业都难以转出开发项目。这既不是因为行业内没有一点增量资金，也不是因为企业没有断腕的决心，而是产业对存量开发项目的价值评估极为悲观。
陈聪认为，行业基本面仍在不断下行的通道之中，按揭贷款的托底预计即将开始，深圳等城市二手交易有底部放量的信号，预计2022年3月市场销售将回暖，而在此之前房价仍有下降空间。
长江证券首席经济学家伍戈表示，如果整体纠偏措施得力，那么此次短期风险可以克服，或者在明年一二季度上半年的某个时点，房地产单边下行的趋势可以得以扭转，从而让整个经济得以扭转。
02
市场呼吁放开并购贷款
约束当前房企的，主要是“三道红线”中，对其举债的约束。
国泰君安房地产行业首席分析师谢皓宇表示，以短期视角，房企缩表带来的信用紧缩，从量级上无法通过其他方式来对冲，因此，要让行业不发生系统性风险，要对房企做信用宽松，当期亦是如此。风险分为上行风险和下行风险，对于防范风险，既要对针对房企放松以遏制当前的下行风险，又要防止房企再次加杠杆带来的上行风险，特别是在当前房地产周期越来越短的背景下。并购贷款的宽松是较好的应对方式。
国金证券房地产行业首席分析师杜昊旻在研报中透露，有国企开发商向监管部门反映情况，“三条红线”指标或有调整可能。
他表示，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。这一事件的核心在于，未来“三条红线”的监管细则或有调整可能。当前部分房企因流动性问题频繁爆雷导致信用风险外溢，未来若能通过项目并购消化部分房企的存量项目，也是一种相对更安全的出清方式。
